El boom hipotecario argentino: ¿Un futuro prometedor para la construcción?

En el contexto actual del mercado inmobiliario, se observa una dinámica de transformación en muchos países del mundo, donde la situación en Argentina presenta oportunidades únicas. A nivel global, las naciones desarrolladas enfrentan un notable aumento en los precios de la vivienda, mientras que en el caso de China, la crisis se relaciona con un descenso de la actividad económica y una sobreinversión financiera. 

En contraste, los países en desarrollo que han recuperado sus economías, como algunos del Este de Asia y la mayoría de los países de América Latina, han visto una gradual recuperación del mercado de la vivienda posterior a la pandemia de Covid-19 en 2020. 

Sin embargo, la situación en Argentina, aunque compleja, también presenta un panorama de oportunidades para el sector inmobiliario.

Desde la perspectiva de la oferta, es importante reconocer que la construcción de viviendas es, ante todo, una inversión. En tiempos de crisis e incertidumbre macroeconómica, los desarrolladores suelen ser más cautelosos, postergando decisiones de inversión. 

No obstante, la construcción se mantiene como un “activo seguro” en las grandes ciudades argentinas, especialmente en un entorno donde el acceso al dólar como inversión está restringido debido al cepo cambiario. 

Esto sugiere que hay un interés latente por parte de los inversores en el sector de la construcción, a pesar de los desafíos que se presentan. Por otro lado, la demanda se ha visto afectada por el deterioro del ingreso de la población y la escasez de crédito hipotecario desde 2019. 

Sin embargo, es alentador que los hogares de ingresos más altos continúen accediendo a viviendas, y que algunas personas opten por la autoconstrucción, lo cual refleja una resiliencia en la población frente a las adversidades.

Crisis y oportunidad

La desaceleración del sector en 2023 fue consecuencia de políticas económicas que no lograron los objetivos esperados. Sin embargo, a medida que el nuevo gobierno de Javier Milei implementa un plan de estabilización, se comienzan a vislumbrar signos de recuperación. 

La proyección de una caída del PBI del -3,5% para 2024 no debe ser vista únicamente como un indicador negativo, sino como una oportunidad para el cambio y la reinvención económica. La construcción, que abarca tanto la infraestructura como el desarrollo residencial, puede beneficiarse de este proceso de reestructuración.

A partir de diciembre de 2023, el nuevo gobierno tomó la decisión de congelar la obra pública nacional como parte de una estrategia para contener el gasto público. Aunque esta medida resultó en la paralización de algunas obras y la pérdida de empleos, también puede ser vista como una oportunidad para reorientar los recursos hacia proyectos más sostenibles y necesarios. 

Recientemente, se ha destacado que la economía está atravesando un punto de inflexión, y se espera un aumento en la actividad económica en diversos sectores, incluyendo la construcción. Esta tendencia es un indicio positivo que podría impulsar el crecimiento del sector en el futuro próximo.

Entre los factores que podrían contribuir a esta reactivación se encuentra la baja en la tasa de inflación, que ha generado mayor credibilidad en las autoridades económicas. Además, se han mantenido tasas de interés negativas y el cepo cambiario ha incentivado la inversión en la construcción como una opción segura. 

La reestructuración de los pasivos del Banco Central ha liberado fondos que se han transformado en créditos accesibles, incluyendo líneas hipotecarias que pueden estimular la demanda residencial. Asimismo, la habilitación de la construcción como destino del blanqueo de capitales abre una nueva puerta para la inversión en el sector.

Créditos hipotecarios

Las autoridades también están apostando por una renovación en la oferta de créditos hipotecarios, que ahora se presentan en modalidades ajustables por inflación, con tasas de interés competitivas y plazos accesibles. Aunque por el momento estos créditos se dirigen principalmente a hogares de ingresos medios-altos, es fundamental que se continúe trabajando para ampliar el acceso a la vivienda para todos los sectores de la población. 

La desregulación del mercado de alquileres es un paso positivo hacia la recuperación de la oferta de vivienda en alquiler, que había disminuido significativamente en años anteriores.

Ya son los 22 bancos que actualmente ofrecen créditos ajustados por la Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y en septiembre último se logró un volumen de préstamos superior a los u$s100 millones, nivel que no se registraba desde agosto de 2018.

Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria especializado en el mercado inmobiliario, señaló que la cifra es muy significativa, aunque aún insuficiente en relación al déficit estructural del país en términos de vivienda.

En el Banco Macro por ejemplo, las consultas y desembolsos para la compra de viviendas se registran tanto en CABA como en el interior, ya que el 70% de sus sucursales están fuera de Buenos Aires. Desde la entidad aseguran esta en una buena senda, confirmando que en septiembre se otorgaron más de u$s 100 millones en créditos UVA, algo que no pasaba desde hace seis años.

La demanda se centra principalmente en propiedades para primera vivienda y proyectos de refacción o ampliación del hogar.Asimismo, la demanda de créditos hipotecarios sigue creciendo, reflejándose en un aumento de simulaciones y precalificaciones. 

Según los datos del Banco Hipotecario, más de 130.000 personas realizaron simulaciones de crédito en su sitio Web, mientras que alrededor de 15.000 precalificaron para obtener un crédito, tanto de manera virtual como en las sucursales. De estas precalificaciones, el 5% ya concretó su solicitud, gestionando créditos por un total de más de $50.000 millones.el monto promedio solicitado es de $80 millones, con ingresos promedio de $3,3 millones entre quienes acceden al crédito. 

La mitad de las solicitudes fueron presentadas por dos titulares, sumando ingresos para facilitar el acceso al préstamo. En cuanto a los plazos, el 70% de los créditos fue solicitado a 30 años.

Los analistas del sector advierten que se necesitan al menos cinco años de políticas continuas en créditos hipotecarios para empezar a reducir el déficit habitacional, dado que los créditos a largo plazo son un primer paso para ampliar el stock de viviendas y reducir la brecha.