Poner en alquiler una propiedad es una herramienta que permite resguardar capital, especialmente en el contexto de incertidumbre electoral y cambiaria que atraviesa la economía argentina. Sin embargo, según coinciden especialistas consultados por Norte Económico, el alquiler de inmuebles ha perdido rentabilidad ya que, a causa de la elevada inflación, las ganancias de los alquileres no permiten a los propietarios volver a invertir en otro inmueble.

Así lo explicó la vicepresidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán, Romina Gordillo, quien comparó la rentabilidad de los alquileres con la del plazo fijo bancario. "Actualmente el plazo fijo otorga más rentabilidad que el alquiler de propiedades, como consecuencia de la inflación. Sin embargo, como herramienta para resguardar el valor del capital, los alquileres siguen siendo un activo confiable, especialmente a mediano y a largo plazo", observa Gordillo.

Por su parte, el empresario inmobiliario, Martín Macías, afirma que la aceleración de los precios de la economía dispara otros factores que influyen en la pérdida de rentabilidad de los alquileres inmobiliarios. "La inflación es la base para explicar este fenómeno, porque provoca una caída de los precios de los alquileres y complica el acceso al crédito hipotecario para comprar viviendas", recalca Macías.

Impacto de la devaluación

Los aumentos del dólar que se produjeron a mitad de año y en las vísperas de las elecciones Primarias Abiertas Simultáneas y Obligatorias (PASO) provocaron una baja en las ventas de propiedades. Sin embargo, la demanda de alquileres mantiene un ritmo sostenido en Tucumán, advierten los representantes del sector. "Las operaciones de alquiler son permanentes porque Tucumán es una provincia universitaria, que recibe estudiantes del interior y de otras provincias de la región. A este factor hay que sumarle el crecimiento poblacional y la falta de acceso al crédito hipotecario para comprar propiedades", subrayó Gordillo.

En el plano de los alquileres comerciales, Gordillo explicó que la etapa de la pandemia afectó la dinámica de las operaciones, a causa del aislamiento obligatorio. No obstante, remarcó que cuando finalizaron las medidas de control sanitario el ritmo de alquileres de locales comerciales se recuperó favorablemente. "Actualmente, hay una demanda sostenida de alquileres comerciales. En promedio, los locales se mantienen cerrados entre 30 y 60 días. Luego vuelven a ocuparse", señala.

Pese a la incertidumbre por el contexto electoral y cambiario, los titulares de viviendas y de locales comerciales se inclinan por rentar sus inmuebles. Según Gordillo, no se registra un escenario de especulación. "No se percibe reticencia para poner en alquiler las propiedades. De hecho, en promedio, cuando se desocupan las viviendas tardan 10 o 15 días en volver a rentarse. Hay una demanda sostenida", explicó.

Impacto de Ley de Alquileres

La ley de alquileres, sancionada en junio de 2020, exigía a los propietarios mantener el mismo valor de renta durante 12 meses. Según Gordillo, esto llevó a que muchos propietarios se resistan a alquilar sus inmuebles debido a la elevada inflación. "A los 30 días de aprobada la ley comenzó a funcionar un índice -que controlaba el Estado- permitía actualizar los precios a un ritmo más cercano a la inflación. Esto llevó más tranquilidad y los propietarios volvieron, de a poco, a poner sus inmuebles para alquiler", manifestó.

La nueva Ley de Alquileres, que permite actualizar los precios cada seis meses, generó más tranquilidad en el mercado, según explicó Gordillo. "Los propietarios están más seguros al momento de poner en renta sus inmuebles. Con la ley anterior los propietarios tenían que resguardar el valor del alquiler desde el inicio del contrato, ya que no podían actualizarlo durante un año. De este modo, los inquilinos pagaban un precio mucho mayor", recalcó, y agregó que la nueva ley también le dio tranquilidad a los inquilinos, ya que las actualizaciones se aplican de forma paulatina.

Precios bajos

Macías asegura que la volatilidad cambiaria, que se agudizó en este año electoral, no afectó de manera significativa al sector inmobiliario, ya que, en su mayoría, los valores de las propiedades están dolarizados. "Esto permite darle certidumbre al mercado. Los inversores se acostumbraron a las operaciones en dólares. Sin embargo, es cierto que los precios de los alquileres vienen bajando en dólares desde hace cinco o siete años. Esto se debe, principalmente, al riesgo argentino y a la inflación", insiste Macías.

Para explicar la baja de precios de los alquileres, medidos en dólares, la consultora Focus Market advierte, en un informe reciente, que Uruguay se posiciona como el país latinoamericano más caro para alquilar, con un precio promedio de USD 569 , mientras que Chile figura segundo con un costo de USD 385. 

El estudio comparativo señala que en el tercer puesto se encuentra Ecuador, con un precio promedio de alquiler de USD 360. Le siguen Paraguay, con USD 333; Colombia con USD 296, Brasil con USD 279, Bolivia con USD 275; Argentina con USD 179 y Venezuela, con USD 40.